Beratung
Meine Auftraggeber berate ich umfassend an der Schnittstelle von der Planung zur Ausführung.
Foto: In jungen Jahren bei einer Besprechung mit K. H. Kagerer und T. Klingholz zum Max-Planck-Institut für Chemische Physik fester Stoffe (CPfS) in Dresden.
Ein Bauvorhaben wird meist sehr lange geplant. Die Architekten sitzen mit Bauherrenvertretern und Fachplanern an einem Tisch. Irgendwann steht die fertige Planung (meist als „Vorabzug“) und wird dann zur Umsetzung an die Ausführenden weitergereicht. An diesem Punkt geschehen die meisten Fehler, die zu Kostensteigerungen und Störungen im Bauablauf führen.
Das Lean-Construction-System wurde vor Jahrzehnten in den USA entwickelt und lässt alle Projektbeteiligten (im günstigsten Fall auch die ausführenden Firmen) möglichst frühzeitig an einem Tisch zusammen kommen und über das Bauvorhaben sprechen.
Mit meinem Wissen aus jahrzehntelanger hochwertiger Planung und anspruchsvoller Realisierung als Architekt und Stadtplaner gebe ich meinen Auftraggebern schon im Vorfeld und lange vor Beginn einer Baumaßnahme umfassende Hilfestellung und bewahre sie so vor bösen Kosten- und Terminfallen.
Fallbeispiel: Rettungswege bei einem Schulbau in Niederbayern
Im Rahmen der Bauablaufplanung eines Schulkomplexes im laufenden Betrieb in Niederbayern wurden bereits im Vorfeld mit allen Beteiligten der Kommune intensive Gespräche geführt. Hierzu zählte auch, die Großbaustelle möglichst frühzeitig autark in die bestehende Infrastruktur des kleinteiligen Ortes einzubinden.
Gemeinsam mit Feuerwehr und Rettungskräften wurden die notwendigen Zuwegungen festgelegt und im Vorfeld zur Planung mit Einsatzfahrzeugen befahren. So konnte vermieden werden, dass im Rettungsfall entscheidende Minuten verloren gehen, weil etwa Bauzäune demontiert werden müssen oder ein Materiallager an der falschen Stelle eingerichtet wurde.
Ein frühes ganzheitliches Denken schützte den Auftraggeber so vor unkalkulierbaren Mehrkosten, Baustillstand, Sicherheitsrisiken und Regressforderungen.
Fallbeispiel: Erhöhte Sicherheitsanforderungen bei Wohnungsbau im Zentrum Münchens
Ein aufwendiger Wohnungsbau sollte im Umfeld des Hochsicherheitstraktes eines Landgerichtes realisiert werden. Schon im Vorfeld der Planung wurden intensive Gespräche mit den Sicherheitsbehörden und der Exekutive geführt. Die Ergebnisse hatten maßgeblich Einfluss auf den Bauablauf, wie etwa Anlieferungszeiten von Häftlingen, Sondereinsätze etc.
Diese Anforderungen wurden umfassend in die Vorbemerkungen der Leistungsbeschreibungen der einzelnen Gewerke implementiert. Der Bauherr war so geschützt vor nachträglichen Forderungen der Firmen wegen Verzögerungen und Baustillstand aufgrund des Betriebs des angrenzenden Gerichtsgebäudes.
Fallbeispiel: Bauvorhaben in hochbelastetem Gebiet
Ein privater Bauherr hatte bereits die Planung seines „Haus- und Hofarchitekten“ auf dem Tisch. Eine genauere Betrachtung ergab, das wesentliche Vorabuntersuchungen nicht erfolgt waren.
Das Baugrundstück lag in einem hochsensiblen Überschwemmungsgebiet und war zudem mit Abraummaterial aus einer jahrhundertealten Bergwerksaktivität verfüllt. Desweiteren fand vor Planungsbeginn keine Kampfmitteluntersuchung satt, obwohl in unmittelbarer Umgebung explosives Material aus dem Zweiten Weltkrieg gefunden worden war.
Die Entsorgungskosten für den Aushub der vom Planer vorgesehenen Tiefgarage beliefen sich auf einen zusätzlichen sechsstelligen Betrag und hätten bereits im Vorfeld durch intensive Beratung und Abstimmung verhindert werden können. Im vorliegenden Fall konnten die Mehrkosten durch eine nachträgliche Umplanung vermieden werden.
Fallbeispiel: Fehlende IT-Struktur zur Bauabwicklung bei kommunalem Auftraggeber
Ein kommunaler Auftraggeber im bayerischen Oberland realisierte eine Grund- und Mittelschule. Die Kommunikation erfolgte althergebracht per Telefon und E-Mail. Die gedruckten Pläne wurden dann direkt auf die Baustelle gebracht und per Handschlag an die Firmen überreicht. Eine weitere zentrale Dokumentation erfolgte bis dahin nicht.
Gemeinsam mit der IT-Abteilung des Bauherrn konnte kurzfristig eine Lösung zur Planverteilung und Dokumentation erarbeitet werden, die auch von den ausführenden Firmen innerhalb kurzer Zeit angenommen und umgesetzt wurde.
Fallbeispiel: Mieterbetreuung bei Umbau in bewohntem Zustand
Eine renommierte Vermögensverwaltung lies mehrere Mehrfamilienhäuser energetisch ertüchtigen und sanieren. Die Maßnahmen erfolgten im bewohnten Zustand. Die Einzelwohnungen mussten von mehreren Gewerken in Folge und teilweise gleichzeitig begangen werden. Die Arbeiten in den Erschließungs- und Allgemeinbereichen waren lärm- und emissionsintensiv.
Hier war eine intensive und umfassende Feinterminplanung notwendig. Die Bewohner wurden regelmäßig zu Informationsveranstaltungen geladen, in denen die anstehenden Arbeitsschritte fachlich transparent erläutert wurden. Durch die intensive Mieterkommunikation konnte das Bauvorhaben weitgehend reibungsfrei und im vorgesehenen Zeit- und Kostenrahmen realisiert werden.
Meine Beratungsleistungen
Sichtung der vorhandenen Planung auf Defizite, Einsparungspotentiale und mögliche Bauablaufstörungen
Beratung beim Bauablauf und zur Baustelleneinrichtung unter Berücksichtigung der „weichen“ Parameter wie Nachbarschaft, Zuwegung, weitere städtebauliche Entwicklung etc.
Plausibilitätsprüfung der vorliegenden Kosten- und Terminplanung
Erarbeitung von Planungsalternativen auf HOAI Basis
Unterstützung bei der Auswahl passender IT-Tools zur Baustellenkommunikation und Cloudlösungen zur Planverteilung und Dokumentation
Allgemeine Bauherrenvertretung gegenüber Behörden, Nutzern/Mietern und ausführenden Firmen